Trius Advocaten

Enkele maanden na de aankoop van zijn woning vraagt de koper een omgevingsvergunning aan voor de bouw van een carport. Hierbij verneemt hij dat de achterbouw van zijn woning niet vergund is en dat regularisatie slechts mogelijk is als de achterbouw wordt afgebroken. Twee jaar na de aankoop gaat de koper over tot dagvaarding van de verkoper in betaling van een schadevergoeding. Hij beroept zich hierbij enerzijds op de vrijwaring voor verborgen gebreken, anderzijds op niet-conforme levering.

De koper die de geleverde zaak heeft aanvaard, kan geen vordering meer instellen op grond van gebrek aan conformiteit. Hij kan wel nog een vordering instellen op grond van verborgen gebreken. Deze laatste vordering moet echter worden ingesteld binnen een korte termijn, afhankelijk van de aard van de verkochte zaak en de aard van het gebrek. 

Een bouwovertreding die aanwezig is op het ogenblik van de koop, kan onder bepaalde voorwaarden een verborgen gebrek uitmaken. De verkoper stelde zijn vordering echter pas in meer dan 19 maanden nadat hij kennis kreeg van het gebrek. Het Hof van Beroep te Antwerpen oordeelde dat de vordering van de koper niet werd ingesteld binnen de vereiste korte termijn en wees de vordering op grond van verborgen gebreken af als laattijdig.

De koper stelde zijn vordering ook op grond van niet-conforme levering. Het Hof van Beroep te Antwerpen oordeelde dat het niet-vergunde karakter van de achterbouw ook een niet-conforme levering uitmaakt. Aangezien de vordering wegens niet-conforme levering niet moet worden ingesteld binnen een korte termijn, verklaarde het Hof de vordering op grond van niet-conformiteit wel gegrond.

Het Hof van Cassatie veegde deze redenering van tafel. Na vaststelling van de (al dan niet verborgen) niet-conformiteit moet de koper zo spoedig als mogelijk de levering afkeuren. Na aanvaarding van de levering kan de koper alleen nog vorderen op grond van verborgen gebreken, vordering die moet worden ingesteld binnen een korte termijn. De aanvaarding vormt het scharnierpunt: vóór de aanvaarding kan de koper vorderen op grond van niet-conformiteit, na de aanvaarding kan hij enkel nog vorderen op grond van verborgen gebreken. 

Moraal van het verhaal is dat de koper in elk geval tijdig moet reageren, hetzij om zich te beroepen op niet-conformiteit, hetzij om te vorderen op grond van verborgen gebreken. 

(Cass. 6 januari 2022, R.W. 2021-22, 1663; T.B.O. 2022, 92)